Koopovereenkomst mondeling of schriftelijk
Een koopovereenkomst van woningen kan zowel
schriftelijk als mondeling op Aruba worden gesloten.
Koopovereenkomsten komen op verschillende manieren tot
stand. Bent u als verkoper met een makelaar in zee gegaan,
dan zal in het algemeen ook de makelaar de koopakte
opmaken als u en de koper het eens zijn geworden.
Maar u kunt ook een huis kopen zonder tussenkomst van een
makelaar. Het is dan verstandig een koopakte door de
notaris te laten opstellen. Hierbij zijn wij u graag van
dienst.
De getekende koopovereenkomst; procedure
Meteen na ontvangst van de ondertekende koopovereenkomst
of opdracht - en als de koopovereenkomst op het
notariskantoor al eerder is opgesteld - wordt op het
kadaster onderzocht of uw perceel kadastraal veranderingen
heeft ondergaan, en/of de tenaamstelling wel juist is. Dit
onderzoek noemt men het kadastraal onderzoek.
Ook wordt op het kadaster geïnformeerd naar het bestaan
van hypotheken en (misschien) beslagen. In de koopakte
staat vermeld, dat het betreffende perceel vrij van
hypotheken en beslagen wordt overgedragen. Zodra de notaris
weet, dat er beslagen en/of hypotheken zijn, zal hij
maatregelen nemen om te bereiken, dat deze beslagen
en/of hypotheken kunnen worden doorgehaald. Dit onderzoek
noemt men het hypothecair onderzoek.
Tevens wordt in de onderzoeksfase nagegaan of er
terzake van uw perceel in de leveringsakte bijzondere
bepalingen moeten worden opgenomen. Dit kan blijken uit de
voorgaande akte van overdracht, de "titel". Dit onderzoek
noemt men het titelonderzoek.
Verder wordt onderzoek gedaan naar allerlei bijzondere
van belang zijnde omstandigheden. Denkt u bijvoorbeeld aan
(over- en uit-) pad en -weg, en dergelijke. En wat hebben
partijen nu precies afgesproken? Hebben verkoper en koper
samen afgesproken, dat de betaling en juridische levering
eerder of later plaatsvindt dan de feitelijke
sleuteloverdracht, dan wordt in de akte van levering
daaromtrent een bijzondere bepaling opgenomen.
Nadat de notaris de inzage heeft ontvangen zal ook de
leggerwaarde worden opgevraagd bij de
Ontvanger der Belasting Aruba via een aanvraagformulier
Leggerwaarde.
De Leggerwaarde is een document van de overheid waarop de
waardebepaling van de Ontvanger der Belasting van het
verkochte staat vermeld.
Deze waarde is van belang voor het opvragen van de
(vorderings)lijst, alsmede voor de
berekening van de overdrachtsbelasting.
Lijst (grondbelasting/erfpacht)/vorderingslijst
De notaris is wettelijk verplicht achterstallinge
belastingen van de verkoper (grondbelasting en
erfpachtscanon) in te houden op de door de verkoper te
ontvangen koopsom. Daarnaast kan het zijn dat de verkoper
nog achterstallige belastingen heeft ten aanzien van
bijvoorbeeld inkomstenbelasting of winstbelasting. Ook deze
belastingen dient de notaris, indien er voldoende gelden
overblijven uit de verkoop, in te houden op de koopsom.
Nadat bovenstaande gegevens zijn ontvangen (inzage,
leggerwaarde en vorderingslijst) is daarmee het dossier
compleet. De akte van levering kan nu worden opgemaakt. U
dient er rekening mee te houden dat het opvragen van
bovenstaande gegevens enige tijd in beslag neemt; gemiddeld
zo'n 6 a 7 weken.
Wie zijn de verkopers eigenlijk?
Kadastraal/hypothecair- en titelonderzoek betreffen het
onderzoek naar de juridische staat en toestand van het
perceel. Daarna volgt het onderzoek naar de "toestand" van
de koper(s) en verkoper(s). Heeft er aan de zijde van de
verkoper(s) een
echtscheiding, faillissement of overlijden
plaatsgehad? In het laatste geval, bijvoorbeeld,
zullen wellicht de kinderen van de verkoper moeten
meetekenen voor de verkoop en levering. Of was er sprake
van een testament, waaruit kan worden opgemaakt, dat de
verkoper alleen bevoegd was de verkoop tot stand te
brengen zonder de kinderen daarbij te raadplegen?
Voor de kopers geldt, dat zij moeten weten, of zij het
perceel samen kopen, bijvoorbeeld ingeval van gehuwden of
samenwonenden, of dat zij het perceel juist op naam van
één van hen willen zetten. Er kunnen fiscale gevolgen aan
juist het één of het ander kleven, maar ook de juridische
gevolgen zijn van belang.
De notaris zal uitgebreid onderzoek doen naar de
beschikkingsbevoegdheid
van de verkoper en naar eventuele verplichtingen
die aan de eigendom/erfpacht zijn verbonden. De notaris
ziet erop toe, dat zowel de verkoper als de koper voldoet
aan de verplichtingen van de koopovereenkomst. Door
zijn bemiddeling wordt er tevens voor gezorgd dat de
verkoper het verkochte volgens afspraak, zonder hypotheek
of beslag, tijdig levert en dat de koper de koopsom op tijd
bij de notaris stort.